文丨布丁
政府下場拯救“老破小”租房？
據媒體報道，近期上海、濟南、杭州、重慶等多地，相繼宣佈將收購二手房用作保租房租房。以往，地方政府或國企下場“收儲”，主要是針對存量新房專案。如今紛紛加入收購二手房行列，釋放了什麼訊號？對樓市有多大影響？
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先來簡單瞭解下上海的情況——
據報道，浦東新區、靜安區和徐彙區率先成為試點租房。截至目前，這三區已經各自結合實際情況形成工作方案，最有可能被收購的，主要是地段條件較好、產權清晰、中小戶型、業主置換意願強烈的房子。
以浦東新區為例，優先聚焦內環內、2000年以前建成、單套建築面積70平方米以下、總價不超過400萬元的產權清晰的個人二手房源租房。靜安區除了要求總價適中、產權清晰外，優先面向有置換本區商品房意願（一手房優先）的產權人。
從上海三區試點的要求可以看出，符合標準的收購物件，基本就是外界所說的“老破小”租房。對這些房東來說，與其費勁巴拉地跟中介和賣家討價還價——以樓市現狀，很多時候只能“以價換量”忍痛出手，賣給政府顯然更省心。
資料圖片 圖文無關
這一舉措，其實是“以舊換新”政策的延續租房。過去幾年，全國多地都在推行住房“以舊換新”，這一政策的關鍵在於，舊房能否順利實現交易。
特別是像上海這樣的大城市，二手房買賣已經成為主要交易模式，可從近幾年的情況看，情況不太樂觀租房。很多二手房建成年代久遠，戶型也不甚合理，掛牌後成交難度大。舊房賣不掉或者賣不出合適價格，房東就沒錢買新房，談何置換？
政府下場收購部分二手房，可以打通“以舊換新”堵點，既能推動二手房市場流動，又能帶動新房銷售租房。
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可能有人會擔心，政府會不會藉此壓價，讓二手房市場進一步走低？這就有點過慮了，畢竟政府並非強制收購，它的交易模式和普通的二手房交易一樣——覺得價格合適就賣，接受不了就不賣租房。
另一方面，“老破小”們雖說不好賣，地段普遍較好租房。而政府以往的保租房專案，往往位置相對偏遠，價格便宜但通勤成本高。政府收購市中心的二手房，重新裝修改造後，以低於市場價租給有需求的年輕人，更符合保租房政策的初衷。
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由此可見，政府下場收購“老破小”作保租房，理想狀態下是個“多贏”局面租房。但正如上文所提到的，模式走通的關鍵仍在於價格。
過往多地收購新房作保障房，往往是整棟樓甚至整個專案收購，開發商為及時回收資金，也樂於打個折扣，談判簡單、交易成功率高租房。可收購二手房，面對的是個人房東，工作量和時間成本成倍增加，交易的不確定性也大大增加。
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更何況，一套二手房，會因地段、戶型、樓齡等不同，價格相差巨大租房。政府要如何確定一套房子值多少錢？會參考同類房子過往的成交價格嗎？
目前來看，上海及其他地方的政策，還缺少詳細細節，最終市場影響有待觀察租房。
但從過往實踐來看，相較於龐大的新房庫存量，地方政府收購的專案，不過是九牛一毛，很難對整個新房市場產生大的影響租房。而且政府收購的，往往是相對優質的專案，大量位置偏、質量低的新房，仍是無人問津。
另一方面，收購房產需要巨量的資金租房。儘管中央會下撥部分支援資金，但大部分資金仍需地方自籌。在多地財政日趨緊張的局面下，如何湊夠足夠的資金是個問題。還有一個現實顧慮是，一旦未來房價繼續下跌，政府收購的大量房產，將面臨巨大的資產損失風險。即便是用來作保租房，也要考慮資金效益比，不能做太虧的買賣。
如果說政府收購新房是為穩定新房市場，幫助開發商紓困，推動土地財政正向發展；那此次下場收購二手房，則是面對千千萬萬個體房東，試圖啟用範圍更廣的二手房市場流動性租房。此前收購新房存在的問題，在收購二手房時同樣會發生。
像上海、杭州、濟南等一二線城市，財政資金相對充足，可以投入大量資金去收二手房租房。可我國樓市現狀是，越是小城市，二手房越是有價無市，流動性差。而這些更需要破局的城市，財政難以承擔收儲的重任。換句話說，這些地方的二手房業主，指望政府託底，可能是不切實際的幻想。
總的來看，我國房地產已經高度市場化了，無論是政府收購新房還是二手房，對整個市場的影響不會很大，很難指望房價馬上止跌回穩，樓市調整會是一場持久戰租房。
